Rijksvastgoed in beweging
Het Rijk moet de komende jaren zo’n 3 miljoen vierkante meter aan gebouwen afstoten wegens een krimpende overheidsorganisatie. Dit vastgoed komt vrij in een markt die al veel leegstand kent. In het gevraagde advies ‘Rijksvastgoed in beweging’ aan minister Blok (BZK) van Wonen en Rijksdienst, stelt het College van Rijksadviseurs (CRa) dat de minister deze afstootopgave vanuit een publieke verantwoordelijkheid en in nauwe samenwerking met lokale partijen zou moeten vormgeven.
Het CRa wijst op de zorgplicht van de overheid ten aanzien van de kwaliteit van de bebouwde omgeving. Naast economische afwegingen (het hoogste bod) zouden ook maatschappelijke doelstellingen moeten worden meegewogen. Het CRa pleit voor een verkoopstrategie die is geënt op de EMVI-methode, die het mogelijk maakt om maatschappelijke toegevoegde waarde te creëren en beleidsdoelen van het Rijk te realiseren. Deze ‘Beste Bod-benadering’ zou verder operationeel moeten worden gemaakt, aldus het College.
Op 15 december bood Rijksadviseur Landschap en Water Eric Luiten het advies aan aan minister Blok in een gezamenlijke presentatie met de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli). Daarbij presenteerde de Rli haar advies ‘Vrijkomend vastgoed’. Minister Blok liet vooruitlopend op een officiële kabinetsreactie weten dat de beide adviezen hem helpen om de verkoop- en transformatieopgave beter te laten verlopen. In de combinatie van durf, creativiteit en een goede samenwerking met lokale spelers liggen kansen voor de realisatie van maatschappelijke doelen, aldus de minister. ‘Het rijksvastgoedleven bestaat uit meer dan alleen geld.’
Het advies van het CRa is een vervolg op het in september 2013 uitgebrachte advies over de Rijksvastgoedportefeuillestrategie. Het CRa heeft in het advies de kwalitatieve, ruimtelijke aspecten van de opgave doorgelicht en komt tot de conclusie dat ruimtelijke planvorming noodzakelijk is. Het advies sluit aan bij werkmethodes die deels al worden toegepast in het onlangs uit een fusie van vier vastgoeddiensten ontstane Rijksvastgoedbedrijf. Zo gebruikt het Rijksvastgoedbedrijf bij de analyse en waardering van gebouwen de zogenoemde ABC-scan, waarmee een waardebepaling wordt gehanteerd die uitgaat van een breder perspectief dan financiële opbrengst alleen. Het CRa ziet de ABC-scan als diagnostisch instrument graag breder en beter verankerd binnen de organisatie van het Rijksvastgoedbedrijf.
Met het advies ‘Rijksvastgoed in beweging’ wil het CRa minister en Rijksvastgoedbedrijf handvatten bieden om te komen tot het operationaliseren van een ruimtelijke benadering bij de afstoot van gebouwen en terreinen. Het CRa pleit er dan ook voor om de verschillende instrumenten die momenteel worden gehanteerd beter met elkaar in procedureel verband te brengen. Zo kunnen ruimtelijke kansen en beperkingen beter worden afgewogen en criteria worden geformuleerd die de afstoot een grotere maatschappelijke waarde kunnen geven. Maatschappelijk gefinancieerd vastgoed mag niet alleen op zijn financieel-economische opbrengst worden beoordeeld. Om dit te operationaliseren zou de reeds bestaande brede waardebepaling moeten worden omgewerkt tot een Beste Bod-benadering.
Drie opties
Voor welke vorm van afstoot zal worden gekozen is afhankelijk van de kwaliteit en potentie van het gebouw en de omgeving. Het College van Rijksadviseurs ziet drie opties: verkoop, (tijdelijke) herbestemming en sloop. In het geval van verkoop pleit het College voor een verkoopstrategie die is geënt op de methode van EMVI die door de overheid wordt gebruikt in de aanbesteding van bijvoorbeeld infrastructurele werken. Hierbij wordt de opdracht gegund aan het consortium dat de beste verhouding tussen prijs en kwaliteit biedt. Naar analogie van de EMVI-methode zou ook voor rijksgebouwen niet het hoogste bod, maar het beste bod moeten winnen.
Bij rijksgebouwen die op minder goede locaties staan of om andere redenen minder courant zijn, is het volgens het CRa verstandig om niet tot verkoop maar tot herontwikkeling of transformatie over te gaan. De actieve ontwikkeling van een nieuw gebruik van het gebouw voorkomt extra druk op de lokale vastgoedmarkt en een neerwaartse spiraal in het gebied. Door succesvolle herontwikkeling kan integendeel op termijn juist waardecreatie voor het gehele gebied worden gecreëerd. Een goed voorbeeld van tijdelijk gebruik van rijksgebouwen is MOOOV in de Binckhorsthof in Den Haag, waar een bedrijvencluster is ontstaan rondom dans en sport in het voormalige hoofdkwartier van de Luchtmacht. Voor een groot aantal leegstaande panden zonder toekomstperspectief zal sloop echter onafwendbaar zijn, stelt het CRa. Dit voorkomt verdere verloedering en waardedaling van pand en omgeving. Met het onttrekken aan de lokale markt van dergelijke panden kan het Rijk een structurele ruimtelijke en economische verbetering teweegbrengen.
Over het CRa
Het College van Rijksadviseurs is een onafhankelijk adviescollege dat het kabinet gevraagd en ongevraagd adviseert over ruimtelijke kwaliteit. Binnen het College worden de verschillende ontwerpdisciplines vertegenwoordigd door de Rijksbouwmeester, Rijksadviseur Landschap en Water Eric Luiten en Rijksadviseur Infrastructuur en Stad Rients Dijkstra. Het CRa adviseert over de urgente thema’s van nu: van transformatie, infrastructuur en de complete stad, tot nieuwe cultuurlandschappen en de energietransitie.